La plusvalía municipal —técnicamente denominada Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor del suelo urbano durante el tiempo que el inmueble ha estado en posesión del transmitente. Afecta tanto a residentes como a no residentes en España.
En una compraventa, el obligado al pago es el vendedor. En herencias y donaciones, el heredero o donatario asume la deuda tributaria. Esta regla aplica igualmente si el transmitente o el adquirente es no residente: la plusvalía municipal no distingue entre residentes y no residentes a efectos del sujeto pasivo.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador queda como obligado solidario y puede retener e ingresar el impuesto si el no residente no lo liquida directamente ante el ayuntamiento.
Hasta octubre de 2021, el IIVTNU se calculaba aplicando coeficientes al valor catastral del suelo, con independencia de si existía ganancia real. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional ese sistema cuando daba lugar a tributar sin incremento real. El Real Decreto-ley 26/2021 introdujo dos métodos alternativos, a elección del contribuyente.
Método objetivo: Se aplican coeficientes aprobados por cada ayuntamiento (dentro de límites estatales) al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión. Los coeficientes varían según los años de tenencia (menos de 1 año hasta 20 años). Es el método más sencillo.
Método real: Se calcula la diferencia entre el precio de adquisición y el de transmisión atribuible exclusivamente al suelo (no a la construcción). Es ventajoso cuando la revalorización real es inferior a la objetiva o cuando hay pérdida de valor. Requiere aportar escrituras, recibos del IBI y demás documentación.
El contribuyente elige libremente el método que le resulte más favorable en cada operación.
Si el contribuyente acredita que el precio de transmisión del suelo es igual o inferior al de adquisición, no procede liquidar el impuesto. La carga de la prueba recae sobre el contribuyente. Es una exención relevante en zonas donde el suelo no se ha revalorizado desde la compra.
El tipo máximo fijado por la legislación estatal es del 30%, si bien cada ayuntamiento fija su propio tipo dentro de ese límite. La liquidación se presenta ante el ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble, utilizando el modelo que habilita cada entidad local; no existe modelo estatal único para este impuesto.
Los convenios suscritos por España (incluidos el Convenio Hispano-Alemán, el Convenio con Reino Unido y otros) atribuyen con carácter general la potestad de gravar las ganancias derivadas de inmuebles al Estado donde radica el bien (España). La IIVTNU es estrictamente local y raramente genera conflicto de doble imposición. No obstante, conviene verificar si el país de residencia del transmitente también somete a tributación la operación y, en su caso, aplicar el mecanismo de eliminación de doble imposición previsto en el convenio.
La plusvalía municipal es competencia de cada ayuntamiento; sus modelos, plazos de pago y sistemas de presentación pueden variar. Solicite asesoramiento especializado antes de cualquier transmisión inmobiliaria.
Asesora fiscal contable de pequeñas y grandes empresas de diferentes actividades comerciales.
© Susan Cabot. Página web por Hazhistoria
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