«El piso de la playa: ¿turístico o larga duración?» Es la decisión inmobiliaria más consultada del despacho — y casi siempre viene decidida por la intuición del bruto («el turístico saca el doble»). Los números después de impuestos cuentan otra historia.
El alquiler de vivienda estable disfruta de la reducción del IRPF (50% general para contratos nuevos, hasta el 90% en zonas tensionadas con rebaja de renta; el 60% en los contratos anteriores a mayo de 2023). Traducción: de cada 1.000 euros de rendimiento neto, tributan 500 — o 100. Además: sin IVA, gastos plenamente deducibles con sus reglas, y una gestión que cabe en una hora al mes.
El alquiler turístico no tiene reducción ninguna: tributa el 100% del neto. Los períodos vacíos generan imputación de rentas (paga por tenerlo vacío). Si se prestan servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, ropa, recepción), pasa a ser actividad económica con IVA al 10% y sus obligaciones; sin servicios, exento de IVA pero sin deducir el soportado. Súmele: licencia turística (y las moratorias municipales), el registro estatal de alquileres de corta duración, tasas, más rotación, más gastos y la comisión de las plataformas — que ya reportan cada euro a la AEAT (modelo 238/DAC7: el cruce es automático).
Piso que renta 12.000 euros/año en larga duración (neto 9.000 tras gastos): con reducción del 50%, tributan 4.500 — a marginal del 37%, impuesto ~1.665, neto final ~7.335. El mismo piso turístico facturando 22.000 (neto 11.000 tras comisiones, suministros, limpiezas y gestión): sin reducción, impuesto ~4.070, neto final ~6.930 — y quedan por restar la licencia, las horas de gestión o el gestor (10-20% más), y los meses flojos con imputación. El doble de bruto puede ser menos neto — y siempre es más trabajo y más riesgo regulatorio.
Ubicaciones prime con ocupaciones altísimas, gestión profesionalizada de varias unidades (donde ya es un negocio, no un ahorro), o el uso mixto real (lo disfruto en junio, lo alquilo en agosto). Para el ahorrador con un piso y un trabajo, la larga duración gana después de impuestos más veces de las que Idealista sugiere.
¿Tiene el suyo en la frontera? Tráigame los números reales de 2026 y hacemos la comparativa con su marginal y su municipio — media hora, decisión para diez años.
Asesora fiscal contable de pequeñas y grandes empresas de diferentes actividades comerciales.
© Susan Cabot. Página web por Hazhistoria
