Alquiler de inmueble en España si resides en Alemania: tributación en el IRNR

El ciudadano alemán que mantiene un inmueble en España y lo arrienda sin ser residente fiscal español está sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El Modelo 210 es la declaración que recoge estas rentas. Entender qué se puede deducir y cuándo hay que presentar es clave para no pagar más de lo debido.

Tipo de gravamen aplicable

Los residentes en otros países de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo tributan al 19 % sobre la base imponible neta. Los residentes en terceros países fuera del EEE tributan al 24 % sin posibilidad de deducir gastos.

Base imponible: ingresos netos para residentes UE/EEE

Para ciudadanos alemanes (UE), la base imponible se calcula como los ingresos brutos del alquiler menos los gastos directamente relacionados con la obtención de esas rentas y en proporción al tiempo alquilado. Los gastos deducibles incluyen:

• Intereses de préstamos hipotecarios para la adquisición del inmueble.
• Reparaciones y conservación del inmueble.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y tasas municipales.
• Gastos de comunidad de propietarios.
• Primas de seguros del hogar y de responsabilidad civil.
• Amortización del inmueble y del mobiliario (1,5 % anual sobre el precio de adquisición del inmueble, excluido el valor del suelo).
• Honorarios de gestor o agencia inmobiliaria.

Si el inmueble también se usa como vivienda propia durante parte del año, los gastos se prorratean por los días efectivamente arrendados.

Imputación de rentas por inmueble vacío o de uso propio

Cuando el inmueble no está arrendado sino a disposición del propietario no residente, no existe renta real pero sí una renta imputada (art. 85 LIRPF, aplicado al IRNR): el 2 % del valor catastral del inmueble (o el 1,1 % si el valor catastral ha sido revisado en los últimos 10 años) tributa al 19 %. Esta renta se declara también en el Modelo 210.

Plazos de presentación

• Alquileres urbanos: el Modelo 210 se presenta trimestralmente en los primeros 20 días de abril, julio, octubre y enero por las rentas del trimestre anterior. O bien se puede optar por la presentación anual en enero del año siguiente.
• Renta imputada por inmueble a disposición: el plazo es del 1 de enero al 30 de junio del año siguiente al ejercicio declarado.

Coordinación con la declaración alemana

El CDI España-Alemania atribuye la potestad tributaria sobre los rendimientos de inmuebles al Estado donde está situado el inmueble (España en este caso). Alemania también puede incluir esas rentas en la base imponible global para calcular el tipo aplicable al resto de rentas (Progressionsvorbehalt), pero no las vuelve a gravar. El impuesto pagado en España queda exento en Alemania bajo el método de exención con progresividad.

© Susan Cabot. Página web por Hazhistoria